牛刀：中国房价的买点还没有出现

ericyin

牛刀：中国房价的买点还没有出现

来源：观点地产网    2011年11月22日09:26


　其实在我的新书《穷人通胀富人通缩》当中，对住宅出现买点的主要特征已经表述的很清楚，用了很大的篇幅阐述买点的形成，何时买房才不至于一买到房子就开始贬值。从本书的观点出发，现在买房和调整到位再买房，房价至少还有20%至30%的跌幅。但是，最近还是有许多网友和媒体向我咨询何时出现买房的时机，因此，有必要再谈谈我的观点和看法。
　　首先，我们来看货币。2008年出现次贷危机是9月5日雷曼兄弟破产，中国央行是10月分开始大量印钞，持续到2009年底，M2增幅达到29.7%。2009年当年中国房价上涨为1.5%，2010年房价开始暴涨，具体多少不知道。中国央行这轮紧缩政策是2010年10月20日开始的，实行的是第一次加息。持续到现在，M2降至13%，相对于2009年下降了60%。房价主要因素是货币，货币放开，房价上涨；货币紧缩，房价下降。货币传导到房价上的效应是一年，也就是说，房价真正的普跌应该出现在2012年下半年。

　　其次，影响房价第二大因素是土地价格。今年一线城市的土地价格，同等片区已经下降了40%，所谓地王已经成为传说，到处是土地流拍或者以底价成交。土地价格传导到房价是一年到两年，也就是未来一到两年预期房价相对2011年下降至少40%。这种预期一旦被得到市场的确认，房价才会出现实质性的下降。

　　目前我们看见房价下降，只是房价下降第一阶段，区域泡沫破灭阶段，最典型的特征就是，房价打折，二手房价倒挂，这个价段一般要持续半年到一年。目前为不到半年时间。这个时候的房价下降是一种假摔，假装跌倒一下，等别人来扶。但是，偏偏就会有很多人会去扶一下，其实，让房价摔倒最好，让让知道什么什么是痛。

　　房价下降的第二阶段是普跌阶段。进入这个阶段，我们才会发现房价出现实质性的下降，是整个不动产的价值在回归理性，作为房价会回归到与城市居民购买力相对称的状态。用凯恩斯货币通论的观点来解释就是，房价必须与货币工资挂钩。而货币工资在中国的特征就是军人、公务员和央企员工的平均月收入，当然也有一些民营企业和上市公司，是采用货币工资的模式发放薪水的。我们很多的白领和婚龄期的城市居民，很多没有享受货币工资，拿的是名义工资，那就是用自己家庭三到六年的收入可以买到一套90平方米住房的状态，才符合中国国情，否则，对经济对社会都是一场灾难，引发的社会矛盾不可调和。

　　房价下降的第三阶段是泡沫破灭的阶段，这一阶段是对前期炒作过度的地区实行彻底的回归，其市场特征是到处是烂尾楼，房价跌去80%也没有人买，个别大型房企破产，开发商跑路现象增多。这个时候，有很多廉价的资产。

　　从目前市场情况看，房价正处在第一阶段，这个时期有楼盘打折，但不是普跌，因为货币紧缩效应和土地下降的效应还没有传导到市场。依据市场传导时间效应推算，明年6月以后，全国房价将会发生普跌，这时才是房价最好的买点。

china_clear

房子成本包括:地价/材料/人工/税/***等多方面,地价只占一小部分!
没房的都希望降,有房的都希望涨!
我的看法是今年一直到年底都是会降的,明年可能要回头了,时间未知,可能在上半年吧!

zhangjh339

牛刀说的是百姓心里的愿景，所以百姓听了顺耳，都挺他，
实际上，房价可能会调整，但是所谓“实质性的下降”，个人并不看好。

就我自己所在的城市，这两年在建或者预建的盘都是比较高端的楼盘，且越来越高端，从社区景观、社区配备、房内设施等都是越来越高端、智能化，这些楼盘的成本摆在那里，都成了较奢侈商品，如何“实质性下降”？

主要问题在于现在开发商为了追求高利润，越来越倾向于做高端住宅，而导致市场上普通住宅越来越少，而ZF在经济适用房、廉租房方面又不是很有作为，导致大众百姓都涌向高端商品房，拿着普通收入去买高端商品房，必然形成收入与房价的较大落差。

所以主要还是应该希望ZF控制高端商品房和普通商品房的建造比例，不能满城都是豪宅，同时在经济适用房、廉租房方面有更大作为，而不是希望开发商让现有的高端楼盘大幅降价，这是怎么都等不来的。

song770110

楼上说的有道理，涨和跌都是某部分人受益！！！

adason

跌还是坑爹？

Genius_2010

谁说有房的希望涨？我就希望降，对我来说，房子是生活用品，不是投资的股票，房子降了有房的人可以换大房子，好地段的房子，SB才希望涨，除非你靠这个赚钱！