上海和香港的房价之比较

Teresa

若干年前在上海热线“楼市话题”版上讨论上海房价问题时，曾有朋友提到过香港楼价和上海的对比，有把香港作为反例的，也有作为正例的，以佐证自己的观点。但感觉似乎都是只片言碎语，对香港楼市没有一个整体的概念。

前一段有空去了次香港，在港几天特别留意了一下那边的楼市，从中介店铺，到电视中的楼市专题，到图书馆的期刊杂志（香港图书馆非常的方便，无需任何证件，自由出入，书库和杂志报纸一样全面开放），都关注了一下，应该说对那边的楼市有了一个比较立体的影响。与上海房市相对比，在此谈一下个人感想，不当之处希望有人指正。

若干年前在上海热线上讨论时（正逢03-05大涨的几年），我曾是坚定不移的看空派，觉得上海房价涨幅太快，房价已远脱离实际了。04年我自己买了房，尝到了房价升值的甜头，基于屁股指挥脑袋的劣根性，我转变了一些观念，认为上海房价还是有支撑力的，因为类似于我这样的小瘪三都能买得上房，那全上海能买得起房的人那还不是如过河之鲫？

观察完香港的房市回来，我的基本观点是，现在上海的房价虽然不能算是高得离谱，但已经不算低。短期之类怕是没有什么投机的价值，如果看长一点（10到20年），还是有50%-100%的升值空间的。以下是我的分析：

分析上海和香港的楼市对比，当然不能不先比两地消费水平和收入水平。关于香港人的收入水平，我道听途说过很多，从官方统计数据看，特区政府网站公布的数据“2004年批發、零售、進出口貿易、飲食及酒店業的督導人員、技術人員、文員，以及各類非生產工人”月薪水平是12000港币左右。从我自己的调查来看，因为我弟弟长期外派香港，在JP摩根工作，他感觉香港一般的中层白领月薪为2-3万，当然在JP摩根这样的投行工作的拿百万以上年薪的并不鲜见，但一般都是哈佛、剑桥的海归博士了，同样的人才在上海应也可拿到月薪2、3万以上。

香港的中产阶段是主流，典型的橄榄型结构，特别有钱的和特别穷的都相对少。关于香港中产阶级家庭的数目我想最好的佐证莫过于星期天可看到的菲佣群了，中产阶段有小孩以后，一般都会请菲佣，菲佣平时的劳作是比较辛苦的，只有周日是其法定休息日，每到这天，成千上万劳累了一周的菲佣就会走上街头，在广场、绿地、公园等场所，铺上塑料布席地而坐，聊天、饮食、打牌、唱歌，形成自发的聚会，人数之多，场面之大，真的是蔚为壮观。这样的聚会当然是菲佣们排遗寂寞、丰富精神生活一种很好的方式，对于雇主和菲佣自己来说，都是有利的事，因此港府对这种形式的聚会，也非常的宽容。

因此看，香港的收入水平，2-3万的平均月薪，5万左右的家庭月收入，相比较上海的中层白领，倍率系数为4-5倍左右（上海的中层白领，月薪5千左右，应该没有太大的疑议），应该是比较可信的数据。香港菲佣的月薪，一般是4000左右，相比较上海的保姆，应该是1000左右（高级家政人员不在此列），符合这个比例；香港的一般文员12000月薪，相比较上海大专毕业的普通公司文员，月薪估计2-3千左右，也符合这个比例。

再说消费水平，这次在香港也特别去观察了一下菜市场，猪肉是22元一斤，青菜一般8、9元一斤，茶餐厅的消费，一碗牛楠粉或者鱼蛋粉25元左右、一份猪扒饭35元左右。地铁出行是起步4块，最多23块。罗湖关口到尖沙咀的轨道交通票价是36.5元。跟上海相比，也很好地符合了4-5倍的比率系数。当然，香港还有很多的东西不比上海贵，如服装、化妆品、奢侈品等，否则也不会有购物天堂的美誉了。最让我觉得不愤的是电影，位于铜锣湾时代广场内的时代UA，差不多是香港最大的影院，可同时放映十来部片子，都是全球同步的新片，票价平均50元左右。比上海梅陇镇的环艺还便宜，真不知上海的影院凭什么。

然后我们再说回房价，香港的房价，级差拉得太大，就公寓价而言，从1600一呎（香港的卖楼单位，一呎等于0.0929平方米），到3.3万一呎，我都在杂志上看到过。级差差了20倍以上。如果我们抛开汤臣一品不算（因为人家说了，卖的不是房子，是艺术品），那青浦、宝山、川沙等地最便宜的应在4500左右，而最贵的江景公寓，在3万左右，级差也只有6-7倍。

显然如果是简单的数值比较，没有什么可比性，也难怪原来我看的同样的香港楼市，即可以作反例，也可以作正例。因此客观的比较应是对在两个城市内具有相对应的地段价值的房价作比较。

香港的房子，最贵的应在港岛的山顶（PEAK），其次应是半山，这样地段的以独柜别墅和Townhouse居多，公寓也有，只有去过山顶的人，才能深刻体会到为什么香港的富人全都住在山顶，山顶的空气之清新、景色之壮观之比山下的钢筋水泥丛，无疑是两个世界，这样的地段在上海还找不到参照，所以我很质疑上海的紫园或者檀宫之类的顶级别墅怎么卖得出去；其次是紧邻维多利亚湾，九龙和港岛两侧的的海景公寓，这样的地段在上海可用黄浦江江景公寓作参照，虽然我觉得外滩江景与维多利亚海景还是有一定差距的；还有是位于港岛南端如浅水湾附近的海景公寓，这在上海也不好找参照，其和北端的房价难分伯仲，北端江景璀灿、商业繁华，南端空气清新、视野开阔，各有优势；再其次是维多利亚湾两侧靠里的商业繁华地段的公寓，如九龙的尖沙咀、旺角地段，港岛的中环、铜锣湾、湾仔地段，由于在开发上九龙后于港岛，这些地段可以用上海的黄浦区、卢湾区、浦东的陆家嘴版块和世纪公园版块作参照，浦东有点象九龙，浦西有点象港岛；再其次是新界内比较偏避的地方了，我所说的1500一呎的，可以在新界区东部或者北部找到，这个地段，可以拿上海宝山北部、青浦西部、川沙东部等地区作参照。
有了参照我们再来看房价，山顶的独栋别墅我还没有看到过广告，大约这样的房子是一屋一价了。至于Townhouse和公寓最高在3万一呎左右，在杂志上看到过；维多利亚海景和浅水湾等地的海景公寓约在1万/呎左右，即10万/平米，相对应上海的世贸滨江是3万左右，倍率为3.3倍左右。中环、铜锣湾等中心商业区公寓约5-6千/呎（次一些的如湾仔、旺角、油麻地在4-5千左右），相对应黄浦、卢湾、陆家嘴、世纪公园版块的为1.5万/平米，倍率为3.6倍左右；新界最便宜的为1600/呎，而目前上海市域内最便宜的在4500/平米左右，倍率为3.5左右，因此分析下来，香港房价和上海房价的平均水平就在倍率3.5左右。而香港为什么级差更大，我理解为上海的房子同质化更强，香港的顶级别墅在上海没有参照而已。

这样分析下来，香港的消费水平（指基本的吃、行，不包括穿了）、收入水平为上海的4.5倍左右，而房价为上海的3.5左右，因此，上述结果印证本文开头的观点：上海的房子，虽然不能说高得离谱，但已经不能算低。

当然，楼市的比较还有很多其他的因素，有一点不能不提，香港土地以及房子的稀缺性，要远大于上海。香港600万左右常住人口，全港面积1000余平方公里，密度0.6万人/平方公里，传统的市区中心香港岛仅60平方公里，而上海仅一个浦东机场的规划面积就达40余平方公里。上海1600万常住人口，6000余平方公里，密度0.26万人/平方公里。香港60%以上为山地，港岛内可供开发的土地极少，因此不难理解为什么港岛北部高楼为什么如此密集，街道如此狭窄，穿行其间犹如穿行于钢筋水泥的峡谷间，住上看不到楼顶，非身临其境不能体会。而上海6000余平方公里，基本一马平川。
另外，香港现在的房价离顶峰的1997年，还有一段距离，大约是当时60%左右。

上海现在的经济实力和国际化地位离香港还有一段差距，如果能长期稳定健康地保持现在这样的发展速度，其房地产当然是有升值空间的，但就短期来看，炒作空间已经不大了。

以上拙见，望网友讨论指正此主题相关图片如下：
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donggua99

分析的不错!顶一个!

jsjjms

顶，偶已经买房，哈哈，长期投资了。

tioy20

飘过[em04]