详细讲解：到底是买房划算还是租房划算？

linux95

（月收入2万以上，且15年不失业不降薪的人勿入！）
到底是买房划算还是租房划算，先来看一个简单的算法:

买房方案：[/COLOR]

　　首先，我们假设面积70平方米的目标房产当前价值60万，假定打算解决住房问题的白领手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元（按首付比例30%计算），并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为 6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出 2.4万元。

　　将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。


租房方案：[/COLOR]

　　如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为 12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

　　归结起来，租房者每月扣去房租1706元，每月可存款1900元，15年后存款总额为34.2万元，增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为20.4万(首付)+34.2万(工资)+21.4万(利息)=76万。

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对同一个人而言，15年后第一种情况是拥有一套房产(无存款)，第二种是手上76万的现金。对这2种情况，大家普遍存在以下观点：


观点一：大家最担心的是15年后76万贬值成26万了怎么办，亏大了！只有房子才能起到投资作用避免贬值。[/COLOR]

第一种说法很有代表意义，这意味着发生严重的通货膨胀或者经济危机，大量工厂倒闭，工人失业，公司裁员，物价飞涨（假设大米都涨到100元一斤），70万的存款现在只能当20万用，每天只吃白米饭，大概能撑5年。另一种情况，由于钱都用于买房了，没足够的钱生活，有人已想到了把房子卖了套取现金，这也是很多人当初买房时就想到的保值对策之一。你想卖房子换大米了，我也想到了，大家都想到了，大量房子涌入中介挂牌出售，可是大部分人连饭都吃不起，谁还愿意把现金拿去买房子，到时你的房子能卖多少钱呢？

就连70万都只能活5年，我拿房子跟你换大米，你愿意吗？会有人愿意出20万买吗？倘若连20万都不值，意味着没起到保值作用，而贬值后的70万现金至少可以帮你渡过难关。以上是对同一个人而言15年后的2种情况，你不要说买房的那种情况平时存了20万存款什么的，可度过难关云云...这可是在作弊了。

在经济危机时期，现金的安全感肯定超过不动产的安全感（别想歪了，这里指70万的现金和70平米的房子）。这个时期，除了赖以生存的粮食等物品很贵之外，大部分奢侈品价格都跌到谷底，房子当然也不列外的跌到谷底。假设一个人吃喝不愁的前提下并且手握70万现金，他完全可以疯狂购物，选购1-2套房子应该不是问题。同样假设一个人吃喝不愁的前提下没有现金只有一套70平米的房子，那只能干瞪眼看着便宜货没钱买了。

我们都不希望发生经济危机，那么70万变20万的可能性也相当小，既然经济发展势头良好，不用担心失业，月收入稳定，物价稳定，完全可以通过简单有效的投资方法来确保资金不贬值。做技术类工作的朋友们是最担心资金贬值的群体之一，他们收入来源单一，大多数人惧怕风险且不善于理财，都选择了投资房产 --- 认为自住保值两不误。自住一点我很同意，但保值这一点绝不苟同。要保值的方法真的很多，只要不是贪婪的想发大财，10%年收益是很容易达到的。看看这2年炒股的同学们吧，如果是抱着保值的目地去，我相信现在99%的人都达成目标了。（画外音：可惜很多人很贪婪啊。。。）
如果你不会简单的投资理财，别偷懒了，是时候花时间去学习和了解它了。


观点二：房价一直涨，15年后外环的外环都涨到3万一个平米，我们根本就买不起了。[/COLOR]

可以理解，中国这十几年的房价培养了我们的定式思维 --- 房价要涨100年！纵观其它国家房产发展情况，一个周期也就15年左右（从开始上涨到顶点再到低谷的时间），美国日本当年经济大发展，房价也没高得这么离谱，最终还是顺从了房产发展的周期，没有超过15年。中国这个发展中国家，还没到美国日本当年的经济水平，房价和收入比却超过了别人，泡沫之大就在我们眼前，为何我们总不相信呢？！房产泡沫导致家庭收入涨幅滞后了房价涨幅，造成错觉是再不买房永远都买不起了，不过，这种疯狂的事情终会被遏制，不会任由它疯狂100年，房价终会回归合理理性的上涨空间，这是基本的经济规律。中国房产从97年算起已经走过十几年了，你觉得他还能疯狂的无法无天的上涨多久？


观点三：如果租房15年后，我们失业了，连住的房子都没有，很凄惨很可怜！[/COLOR]

真是奇怪了，对同一个人而言，买房子15年后一分存款都没有，都可以活下去，租房的人手上几十万的现金反而还就活不下去了！！！如果真发生这种情况，你真觉得没办法租到很便宜的房子吗？在爷爷奶奶那一灾荒年代，很多人都只能挖野菜吃泥巴，但他们都有自己的房子... 我想说明的是，如果我们失业温饱不饱，那么房子只是鸡肋，其发挥的作用抵不上一天3顿白米饭。一旦永久失业有现金买大米的人肯定比只有房子的人活得久，要不你再仔细想一想（参照上面观点一）



观点四： 租房要经常搬家多麻烦啊，而且没有安全感舒适感，不能随意装修温暖的小窝[/COLOR]

这个我同意，但我们平均一年才搬一次家，一年也就麻烦一次（最多2次）。试想你每天花3个小时在上班路上，天天都要面对这个问题，天天麻烦(特别是高峰期的地铁1号线，公交735，92等等，夏天被挤成油腻腻的肉饼的感觉也不好受)，相对而言你不觉得一年搬一次家更容易吗？选择一个骑车上班只要10分钟的地方居住是很容易的事情。租一个市中心繁华地段的房子，享受它各种丰厚便利的条件（交通娱乐餐饮购物...），这也是很容易的事情，如果是买同等条件的房子，可就不容易了，估计得掉一层皮啊。另外一旦换工作就可以随之搬迁，在事业发展上没有牵绊。所以怕麻烦的理由是经不起推敲的，但是人们对安全舒适小窝的向外和追求，才是我们勇往直前买房的强大支撑理由。就好比就算大米100元一斤，我们也得买，必须填饱肚子才行啊。如果你觉得住买的房子（非租的）已经和每天的粮食一样重要了，无可非议必须买房了，不属于我们讨论的范围了。对大部分人来说，都知道开悍马最安全，坐奔驰最舒适，但我们并没偏执到非奔驰悍马不买吧？开一个奥拓车也不错啊。“家”是我们每个人都梦寐以求的，关键是现在变态的疯狂已经超出部分人的接受范围，需要我们更理智一点去对待它。


总结：[/COLOR]

我们都不希望油价涨价，但至少属于我们能接受的范围，有少部分同学由于背负沉重的月供，对油价涨价等问题相当敏感，这属于家庭收入规划进入了临界点，需要额外注意了，这部分同学一般怕生病，怕请假，怕不让他加班，怕年底奖金少发了三五斗。。。这种惧怕心理每个人都有，但越严重说明资金链问题越大。要么平和自己心态，要么增加收入，要么量力而行别买房，总不能得了便宜还卖乖吧。而且如果现在你有20万，你可以投资自己，提升学历或提升工作和管理能力（读MBA或出国深造之类的）。也可以做一些小型投资，确保现金不贬值。也有能力应对一些突发事件，如父母生病等。

很多时候我们习惯用静态的思维考虑未来，认为会一直稳定收入直到永远，从没考虑过意外事件。15年时间足够一次经济危机爆发了吧？足够一次社会动乱了吧？足够一次病毒全国蔓延吧？足够一场战争爆发了吧？这些都将影响我们的工作和收入也将影响整个社会的存在形式。如果你严重透支未来，一旦事件发生你将走投无路。这引出一个问题是，70万的现金最好备用20万，不要买太贵的房子，只能选择郊区一带了，又引出另一个问题，交通不方便，饱受每天2-3小时的奔波之苦。但我们会说，我享受到了家的幸福和温暖。是的，为了这份感觉，我们强忍不合理的商品价格，压缩我们的生活质量，我们能反抗吗？能跳出禁锢我们的思维的盒子吗？


废话说了很多，不是叫大家别买房，而是现在不是出手的时机。归根到底还是以人为本嘛，不管是买还是租，只要你自己觉得幸福就可以了。


参考原微软总裁唐骏的观点: http://money.msn.com.cn/financing_plan/consume_garage/65371_5.shtml

axiong

顶起来，占个沙发[em01]

xgyang

顶。房子害死人

abc3xyz

这个算法很不严谨，至少房租不涨就很好玩，理论上存款利率和通货膨胀利率差不多，所以房子和房租每年按这个利率至少也是3.3%的增加

1706一个月的房租，按每年涨3.3%，15年就是39万左右，比原先设想的大概起码多9万

　　归结起来，租房者每月扣去房租1706元，每月可存款1900元，15年后存款总额为34.2万元，增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为20.4万(首付)+34.2万(工资)+21.4万(利息)=76万

需要再减9万，这样其实每个月平均下来没有1900存款了，也就76-9万-（补交每年3.3%房租增值）<67万

而买房子的人房子这种固定资产理论上至少也是有银行利率的，70万 15年后大概有 94.5万了。

所以理论上这个前提没有假设好，合理的应该2者相同。

考虑到zf控制货币很牢，zf需要大量土地资金基础设施建设，所以短期看，zf不会降房价，从zf死命控制容积率和不让农民卖“农民拥有产权土地上盖的房子”就能看出来。。。

房价涨，买房划算，房价跌在目前形势看起来，如果真的暴跌，那么多房子变成钱，通货膨胀了，你的存款一样没用。

所以在这种前提下，和拿着人民币而言越早买房子越好。

只要你相信party，相信zf...

linux95

楼上的同学假设房价将一直涨15年，这确实对后买房子的同学不利。但现实的世界中，其它发达的不发达的国家已经用行动证明了，房价也是商品也必须符合经济规律。而且大家很容易看出了，中国的房价不是因为人民富了，国家发达了才理性上涨的，一群变态的利益集团和幕后黑手步步推高房价，我们明知道它是邪恶的，却依然相信邪恶终究战胜正义！这是严重不相信ZF哦，ZF虽然不能实现人手一套i房，但至少会慢慢矫正这疯狂的房价（趋向合理）。
70万的房子15后居然还有利率计算，值94万？好吧，就打算值94万了，但你又不能卖，这94万与你何干？假设当时你失业了没饭吃，这94万能帮助你吗？你也许说可以出租房子，这就好了，和一群陌生人住一起，和租房的效果差不多了。
“如果真的暴跌，那么多房子变成钱,通货膨胀了” 这观点不得不汗一下，意思是房价跌了，每个人都买得起了，每个人都把钱拿出来买房子，所以世界上多出了很多很钱..... 哦，通货膨胀可不是这样产生的咯

sijunjun

精辟论证[em02]

lawrencewu

楼主没考虑小孩上学的事？租房子应该很难在周边争取到学位。

oumengna

[em07]

harveyhuang

扯淡言论，有钱就买，没钱就租，没听说过手上几十万现金还不想买的，
我哥们03年开始看跌，到今年也买了，
还有，买房不仅仅代表你有了房子，你以后小孩上学也了保障

luweishi2008

租房中，买房？？

Xshpcb

顶一下先[em08]
按理论来说，经过十五看的辛勤努力工作，买房和租房都应该可以过上幸福的日子吧，但是在我们的PARTY，ZF的英明领导下，咱建设的可是有ZG自己特色的GJ啊。苦的永远都还是广大的底层的民众啊！！[em03][em03]

martin373

狗屁文章！对经济七窍不通。

linux95

以下是引用harveyhuang在2009-9-22 15:14:38的发言：
扯淡言论，有钱就买，没钱就租，没听说过手上几十万现金还不想买的，
我哥们03年开始看跌，到今年也买了，
还有，买房不仅仅代表你有了房子，你以后小孩上学也了保障

房产周期大概15年一个轮回，你哥们没挺住啊！我们快看到曙光了。你手上有几十万的话能做的事情多了去了，因为你不知道该怎么投资理财，所以只能买房了，这是最简单的办法，但请不要说这是唯一。

Xshpcb

以下是引用martin373在2009-9-22 15:44:25的发言：
狗屁文章！对经济七窍不通。

[em11]怎么张嘴就是这些啊。你可以把你通的都摆上来呀，像4#那样啊，好让我们也长长见识呢[em26]

ouyangqz

一个房奴路过，掩面泪奔......

freeia

我打算过两年把公司搬回老家开，所以不存在你这个思想斗争

top_ke

楼主的分析很对，但是分析的理由是一个市场条件下的情况，而不是市场被控制的情况下。具体市场能被政府控制多久？谁也不敢确定。如果不出现政府无法控制的经济危机，战争等等，我想房价很难下跌。毕竟政府可以通过通货膨胀圈钱，政府可以无节制的往银行输入现金流动等等；
而且楼主也没有考虑到一些其他因素，比如拆迁。。。。假如买房和租房差不多的情况下，我觉得明显买房会好一点。

所以就我个人来看，买一套小房子还是适宜的，一是解决小孩子读书问题，二是解决住的问题。

top_ke

在上海买多套房子的，其实就像炒股，如果遇到重大事件，没有抛售出去，是哭也哭不出来。

dzzhang1981

买房划算还是租房划算是永远算不明白的，这是有内在经济学规律的。
如果真能算明白，大家就不会在这里争来争去，而向某个趋势倾斜了。如果都觉的租划算租金必然上升，反之亦然。所以租金与房价之间是有一个比例平衡点的，这使得你永远不会确切的感觉到哪个更划算。
所以就和抽奖原理相同，先抽后抽得奖概率完全一样。租房买房单从经济价值上看，区别不大，就看个人需求了。所以就这个问题大家尽可按需而行，不用太过纠结。

ocelot

说那么多有什么用，还是早买早合算。长期来讲，房屋是会升值的，有谁见过房价和股价一样涨涨跌跌的？